VvE’s hebben moeite met verlenen van exclusieve rechten

Printvriendelijke versie

Voor Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) en hun besturen is het soms ingewikkeld om bepaalde besluiten te nemen. Een voorbeeld daarvan is het nemen van besluiten over het al dan niet toekennen van exclusieve rechten aan één of meerdere appartementseigenaren, die ten koste gaan van andere eigenaren.

Zo speelde voor het Hof Den Bosch een zaak waarin de ledenvergadering van een VvE aan één appartementseigenaar een exclusief gebruiksrecht had toegekend voor een gedeelte van het gemeenschappelijke dak als dakterras. Voor dat gebruik werd wel een vergoeding aan de VvE betaald. Desondanks is een dergelijk besluit nietig. Omdat het verlenen van het exclusieve gebruiksrecht in deze casus een permanent karakter had, was een aanpassing van de splitsingsakte nodig. De VvE had wel toestemming mogen geven als het verleende gebruiksrecht geen permanent karakter zou hebben gehad.

Voor de rechtbank Gelderland ging het over de toekenning van exclusief gebruiksrecht van het dakterras aan een beperkt aantal appartementseigenaren. Bij de toekenning van dit recht werd met de betreffende eigenaren een overeenkomst gesloten dat het gebruiksrecht zou eindigen bij verkoop van hun appartement dan wel door opzegging. Ook dit besluit kan niet op steun van de rechter rekenen. De VvE is weliswaar bevoegd om regels te stellen over de gemeenschappelijke delen, maar dat gaat niet zover dat de VvE met meerderheid een exclusief gebruiksrecht aan een appartementseigenaar mag toekennen.
Exclusief gebruiksrecht maakt inbreuk op de rechten van andere appartementseigenaren, zeker als die voorheen ook een deel het dak mochten gebruiken als privéterras. Dat was in deze casus het geval. Daarmee werden de betreffende eigenaren zonder hun toestemming in hun rechten beperkt. Echter, ook de overeenkomst over beëindiging van het gebruiksrecht kon niet door de beugel. In de overeenkomst is het gebruiksrecht in principe onbeperkt, want eindigt alleen als de betreffende eigenaar zijn appartement verkoopt of opzegt. De rechter ziet dat als een permanente verandering.
Met deze handelwijze van de VvE is er volgens de rechter geen sprake van beheer door de VvE, maar een zogenaamde beschikkingshandeling waarvan de bevoegdheid niet bij de VvE thuishoort maar bij de gezamenlijke eigenaren.

Wilt u meer weten over de bevoegdheden van een VvE tegenover de bevoegdheden van de gezamenlijke eigenaren? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bron: Opmaat 30/8, 2020/0196, ECLI:NL:GHSHE:2020:2376 en RBGEL:2020:4219