Samenloop btw en overdrachtsbelasting bij koop nieuwbouwhuis

Printvriendelijke versie

Met de impuls die het kabinet geeft aan nieuwbouwprojecten, worden kopers ook geconfronteerd met zaken als koop-/aannemingsovereenkomst, btw en overdrachtsbelasting. Er is feitelijk sprake van een combinatie van twee overeenkomsten. In een koop-/aannemingsovereenkomst koopt u een stuk grond en geeft u opdracht tot de bouw van een huis. Wanneer en waarover moet nu welk soort belasting worden betaald?

Over de overdracht van een stuk grond of een huis moet u overdrachtsbelasting betalen. Voor een huis betaalt u 2% overdrachtsbelasting, voor andere onroerende zaken geldt een tarief van 6%. Omzetbelasting bent u verschuldigd als een ondernemer u goederen of diensten levert. Oplevering van een huis (de bouwkosten) dat door een aannemer is gebouwd is daarvan een voorbeeld. Ook de levering van een bouwterrein valt onder het btw-regime.
Op grond van deze wettelijke regels zou u als koper van een nieuwbouwhuis zowel btw als overdrachtsbelasting moeten betalen. Gelukkig vindt ook de overheid dat te ver gaan en heeft voor die gevallen een samenloopvrijstelling gecreëerd.

Voor btw-ondernemers die een onroerende zaak kopen heeft meestal levering met – aftrekbare – btw de voorkeur. Dat levert de ondernemer onder voorwaarden ook vrijstelling voor – niet-aftrekbare – overdrachtsbelasting op. Tot begin 2013 kon binnen de koop-/aannemingsovereenkomst eerst de grond worden geleverd onder heffing van 6% overdrachtsbelasting, waarna de bouwtermijnen van de aanneemsom onder 21% btw-heffing worden gefactureerd. Dat leverde fiscaal voordeel op. Vanaf maart 2013 ging dat voordeel verloren omdat de Hoge Raad bepaalde dat de koop-/aannemingsovereenkomst niet langer als twee afzonderlijke prestaties moet worden gezien maar als één. Dat komt omdat de overeenkomst twee elementen bevat die vanwege het onderlinge verband eigenlijk als één element moeten worden gezien.
Creatieve ondernemers en kopers zien evenwel telkens toch mogelijkheden om wel het eerdere fiscale voordeel te realiseren, bijvoorbeeld via een gesplitste koop-/aannemingsovereenkomst. Dan levert de ene ondernemer de grond en een andere ondernemer voert de bouw uit. Dat is echter geen garantie dat de fiscus deze transactie niet alsnog beoordeelt als één ondeelbare prestatie. Zo zijn er nog wel meer varianten denkbaar, maar hebben allemaal hetzelfde risico.

Wilt u meer weten over de koop-/aannemingsovereenkomst bij de voorgenomen koop van een nieuwbouwhuis? Bel ons voor het maken van en afspraak.

Bron: FBN 2018(5) 24.